从2015年到2023年，加拿大商业房地产市场经历了显著的波动与转变。随着移民数量的激增和经济政策的变化，房地产行业在这段时间内迎来了前所未有的增长，但也面临着诸多挑战。从2015-2019年的市场繁荣，到2020-2021年疫情推动下的房市过热，再到2022-2023年通胀和利率上升带来的市场调整，每个阶段都展现了独特的市场动力和复杂的经济环境。这一时期为开发商、投资者和政策制定者提供了宝贵的经验与教训。本报告将以时间线为主要脉络，围绕供需关系、人口结构、利率变化，及开发成本四个维度立体分析加拿大商业房地产开发市场所经历的剧烈变化。
内容导览
2015-2019年：前疫情时代的住房狂热与上涨趋势
人口结构：2015-2019年期间，外国移民大量涌入加拿大，其构成多为高净值移民，除住房需求外，也有旺盛的投资需求。
供需关系：
需求：快速增长的人口提供了庞大的需求，同时火热的市场也促进了投资者的需求，房价结束了长期的停滞期，并开始迅速提升，进一步导致了大量投机性房屋倒卖活动。
供给：开发商积极响应市场需求的迅速扩张，住房开工率和在建项目数量上涨，开发商对于未来市场价格上涨保有预期，在建住数量和竣工数量之间的差距开始逐渐扩大，同时土地价格也开始攀升，尤其是在安大略省和纽芬兰等地区增幅更大。
2020-2021年：疫情推动的市场繁荣与过热
利率变化：由于新冠疫情对经济的严重冲击，GDP下降5.4%，加拿大央行迅速将利率降至历史低点，同时导致抵押按揭利率的大幅下降。
人口结构：在疫情短暂的停滞后，加拿大移民突然急速攀升，大量蓝领移民涌入加拿大。
供需关系：
需求：由于利率的大幅下跌，直接刺激了加拿大房地产市场的投资和投机需求，市场被迅速抬升，房屋销售量和房价激增，同时大量的新移民对于住房的需求仍然难以被满足。
供给：开放商大幅开展房屋建设作业，追踪市场趋势，建筑许可和住房开工率达到历史高峰，直到2021年初建筑速度开始放缓。 levels until construction activity began to slow in early 2021.
2022-2023年：通货膨胀、利率上升与开发成本增加的后果
利率变化：由于疫情初期超低利率带来的严重通货膨胀，加拿大央行迅速拉升利率，连续八次加息，导致贷款成本急速上升，开放商借贷成本也突然增长。
供需关系：
需求：疫情的冲击影响了购房能力，按揭利率翻倍，市场活动大幅减少，按揭和非按揭拖欠率上升，房价下跌近20%。
供给：房地产开发商收到多方压力，开发商面临流动性风险，住房开工量下降，尤其是独立住宅单位，市场供给冷却。
成本结构：严重的通货膨胀直接导致开发商必须承受极高的开发成本，同时利率的上升给开放商带来沉重的还款压力和贷款负担，多重成本的压力导致部分企业申请破产或进入法拍程序。
前疫情时代的住房狂热与上涨趋势
(2015-2019)
在过去的三十年中，加拿大经历了持续的人口增长，尤其是在2015年至2019年期间尤其显著。2015年，加拿大年人口增长为327,518人，到2016年增加至381,406人，达到了25年来的最高点。这一增长趋势持续到2019年，年增长人数达到了487,330人的峰值。
移民是这一人口激增的主要推动力。2015-2016年间，加拿大接纳了323,188名新移民，这是过去15年间的最高记录，占当年人口增长的98%。在接下来的三年里，移民水平持续超过了之前的峰值270,635人。
2015年至2019年间，加拿大的移民人口结构也发生了显著变化。来自富裕国家的移民数量仍在稳定，例如来自中国的移民从212,801人增加到252,761人，增长约18.8%，而来自英国的移民从61,167人增加到76,710人，增长了25.4%。尽管这些富裕国家移民人数是稳定增长的，但他们在总移民中的比例却在快速下降，因为来自工薪阶层国家的移民大幅增加。印度移民增加了31.6%，从244,776人增长到322,111人，而来自菲律宾的移民则增长了52.4%，从174,522人增加到265,943人。这一转变表明，在此期间，加拿大对投资移民的吸引力有所降低，更加吸引技术工人和半技术工人。
这股移民潮显著增加市场了对房屋，尤其是住房的需求，无论是居住用途还是投资用途，然而房屋供应却难以跟上这一需求的步伐。当加拿大的人口增长快速逼近并超过了20年平均水平的356,140人时，新建住房数量仍低于20年平均水平的201,167套。
随着新移民为有限的住房资源展开竞价，房价开始急剧上涨。经历了近六年的价格停滞后，加拿大房地产协会（CREA）的住房价格指数（HPI）在2015年开始复苏。到2015年6月，月度增幅在五年来首次超过1%。在接下来的两年中，房价增长的速度进一步加快，综合HPI在2016年4月突破200，月度增幅接近2%。2017年1月，公寓HPI指数在短短一个月内跃升了3.23%，达到了204.4。
房价的上涨吸引了投机者，导致了房屋快速转售活动的激增。2015年至2018年期间，在购买后6至12个月内转售的房屋比例增加了40%。这种投机行为，加上真实的房屋市场需求，进一步推高了房价。
开发商迅速响应市场的全新动态。2015年至2019年间，在建的房屋数量从213,776增加到274,828，增长了28.56%。新的住房开工数量也增长了6.7%，从195,535增加到208,685。
这一时期的一个显著趋势是在建设单元与完工单元之间的差距不断扩大。这一差距始于2011年，并在之后显著扩展。到2015年，正在建设与完工的单元数量差异为19,315个；到2017年，这一差距扩大到58,045个，并在2019年达到了87,651个。这种差距的不断扩大表明开发商越来越依赖未来的房价预期，而不是尽快完成现房并销售，反映了他们对市场持续上升趋势的信心。
另一个重要因素是土地价格。在2015年之前，除安大略省等地区外，土地价值相对稳定。然而，随着开发商越来越多地竞标未来开发用地，土地市场变得火热。2015年之后，全国土地价值加速上涨，至2019年，从每英亩2,550美元上升至每英亩3,359美元，增幅为31%。在安大略省，土地价格从2015年的9,289美元上升到2019年的11,786美元，增幅为27%；而在纽芬兰和拉布拉多省，同期土地价格上涨了84%。土地价格的急剧上涨吸引了投机投资者，他们希望通过持有土地以利用市场势头带来的增值，这进一步刺激了土地市场的活跃度。
因此，市场变得越来越具有投机性。投资者主导了市场，他们预期房地产会有进一步的升值，而开发商则因对土地和住房价值上升的信心而保持活跃。
这种投机热潮一直持续到2020年的新冠疫情，直到大流行重塑了整个市场。疫情初期的低利率政策暂时维持了住房泡沫，但投资者和开发商都低估了潜在加息和通胀上升的风险，导致疫情后市场的不稳定性增加。
疫情初期推动的市场繁荣与过热
(2020-2021)
2020年，意想不到的新冠疫情冲击了全球市场，永久性地改变了许多行业，并带来了巨大的挑战，导致各个领域遭受了显著的打击。随之而来的激进财政政策和剧烈改变的宏观经济环境，进一步加剧了许多行业面临的不可预测性和生存困境。
加拿大住房开发商所面临的挑战始于2020年初新冠疫情的爆发。疫情导致经济严重萎缩，实际GDP下降了5.4%，这是有记录以来最惨烈的年度下滑。
为了应对经济衰退，加拿大央行（BoC）实行了激进的量化宽松（QE）政策，将基准利率削减至2.45%，甚至低于2008年全球金融危机期间的水平。
超低利率引发了住房市场的繁荣。抵押贷款利率降至前所未有的低点，1年期固定抵押贷款利率从2019年的3.64%降至2021年的2.79%。5年期固定利率也从2019年的5.34%降至2021年的4.79%。
购房者和开发商的借贷成本显著降低，推动了住房市场活动的激增。2020年，房屋销售量比前一年增长了12.6%，创下了551,392套房屋销售的新纪录。2021年，这一势头继续，销售量达到667,000套，比10年平均水平高出30%，比2020年高出20%。
销售量的增加使得房价飙升。在房价指数于2019年2月至2020年2月期间经历了连续12个月的负增长后，开始迅速恢复，在2020年12月，房价指数增长幅度加速至15.03%，并在2021年7月达到32.40%的历史高点。
同时，除了利率刺激的影响外，加拿大也并没有足够的住房供应来容纳人口增长的涌入。在过去的60年中，加拿大年人口增长与新住宅单元之间的差距通常在40万左右波动。然而，到2023年，这一差距激增至100万，主要是由于新冠疫情期间国际移民带来的超过120万的前所未有的人口增长。这一急剧增长严重加剧了住房供应的压力，深化了供需失衡，并加剧了全国范围内的住房短缺。
开发商从2020年中期开始对有利的市场条件做出反应，并显著增加了他们的商业活动。新批准的建筑许可价值从约60亿加元的低点在三个月内激增至80亿加元以上，并继续上升，在2021年初达到超过110亿加元的历史新高。同样，住房开工量在2021年达到了历史性的27. 12万套的峰值。这也是建筑市场的顶峰，因为到2023年，新住房开工量下降了11.11%，降至24万套，表明市场动态发生了调转，最初的建设活动热潮开始减退。
通货膨胀、利率上升与开发成本增加的后果
(2022-2023)
2020-2021年的繁荣掩盖了未来潜在的巨大风险。量化宽松推动的经济反弹以及地缘政治紧张局势导致的全球供应链中断同时引发了通货膨胀的激增，这促使加拿大央行迅速转向控制通胀。自2022 年 3 月，加拿大正式进入加息周期，基准利率历经八次上调，从 0.25%大幅上涨至 4.50%。到 2023 年第三季度，主要利率（prime rate）已升至 7.20%，增幅较2020 年的最低点 2.45%增加了 194%。
快速的利率上升对住房市场产生了重大影响。2021 年，1 年期固定抵押贷款利率为 2.79%，5 年期固定抵押贷款利率为 4.79%。到 2023 年，这些利率分别上升到 6.34% 和 6.49%，其中 1 年期固定抵押贷款利率上升了一倍多。
较高的借贷成本使购房者和投资者望而却步，导致市场活动急剧下降。2023年第四季度，信用机构Equifax Canada观察到，抵押贷款违约率增加了52.3%，达到0.14%，而非抵押贷款违约率则上升了28.9%，达到1.3%。房价开始下跌，全国综合房价指数从2022年的峰值852,000美元下降了近20%，到2023年约为700,000美元。
对于基于浮动利率（SOFR + 利差）申请建筑贷款的开发商来说，其借贷成本迅速上升，尤其是那些正在进行项目的开发商更是严峻。借贷成本的意外增加造成财务预算紧张，迫使开发商通过第二和第三贷款以更高的利率寻求额外资金。这种融资负担再次加剧了开放商的还款压力，许多开发商遇到了财务困难并最终破产。
2022年第四季度至2023年第一季度期间，用于收购、开发和建设（AD&C）贷款的利率在所有类别中均有所上升，其中土地收购贷款利率从10.14%上升至11.09%，而投机性单户住宅建设贷款利率则从11.30%上升至12.59%。这些是自2018年有记录以来的最高利率，反映了严峻的财务环境。
由于材料价格和能源成本的增加，开发成本显著上升，这一情况因乌克兰-俄罗斯战争等地缘政治紧张局势进一步加剧。住宅建设价格指数从2020年的100上升至2023年第一季度的151，增长速度是消费者价格指数的四倍。
关键材料如水泥、预拌混凝土和砖块的价格大幅上涨，其中水泥块和砖块的价格同比上涨了36.2%；预拌混凝土价格指数从2021年的100上升至2023年的125，增长了约25%；沥青和柴油的价格在2022年都出现了超过100%的大幅上涨。
从2020年3月到2023年11月，劳动力成本也增加了14.7%，进一步加大了开发商的财务压力。在疫情开始的2020年3月至2023年11月期间，名义工资从每小时29.88美元上涨到34.28美元，增长了14.7%。
由于这些挑战，根据加拿大按揭与住房公司（CMHC）的数据，2023年人口超过一万的中心城市住房开工量减少了7%，从2022年的240,590套下降到2023年的223,513套。这一下降主要是由2023年单户住宅开工量减少25%所推动的。
此外，12月份的六个月住房开工趋势下降至249,898套，比11月份的255,198套下降了2.1%。这一趋势指标是加拿大所有地区的月度季节性调整年率（SAAR）住房开工量的六个月移动平均值，反映了住房市场在面对成本上升和经济压力的情况下，活动减少所带来的持续挑战。
这些综合因素的叠加，再加上更高的利率，共同构成了开发商的债务负担，使得管理现金流和为新项目融资变得困难，从而挤压了利润率，并增加了显著的财务压力。
由于开发商陷入了高成本环境，并面临意外的现金流出，他们试图通过出售资产来缓解困境。然而，由于市场需求疲软和市场价格下降，销售与新挂牌房源的比率降至60%以下，形成了买方市场。2023年5月的同比市场价格变化降至-8.28%。 开发商因此被迫在两难境地中做出选择：要么持有物业并承受不断增加的未实现损失，要么出售并承担实际的损失。
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