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2025房产市场展望

已更新:17小时前

 

美加经济及房地产市场对比

美加经济与投资板块评估

加拿大深陷滞胀陷阱,美国则维持稳健增长

2025年,加拿大与美国经济走势出现明显分化。加拿大处于“类滞胀”边缘,经济增长放缓、通胀回升、失业率上升,货币政策空间有限。2023至2024年人均GDP连续下滑,2024年跌幅达1.4%;OECD预计2025至2026年增速仅为0.7%,远低于美国(2.2%和1.6%)及全球平均(3.1%和3.0%),反映出资本投入、技术进步与人口结构的“三重疲弱”。相比之下,美国展现出更强的增长韧性与政策弹性,人均GDP持续上升,通胀与失业率保持稳定,政策空间充足,内需支撑有力。

在此背景下,部分产业面临结构性压力,短期内难以为投资者带来稳定回报,需谨慎规避。首先,美加制造业、汽车与出口导向型产业受高关税与供应链中断双重冲击,利润空间被压缩。其次,加拿大房地产建造业因成本上升与需求疲软,房价预期下跌,市场动能不足。第三,中小型科技企业在高利率与融资困难下,估值脆弱、盈利模式不稳,易受外部波动影响。

 

从经济趋势来看,兼具中短期支撑与中长期增长潜力的资产方向更值得关注。以美加住宅类成品房市场为例,在利率下行预期和刚性需求的共同支撑下,该市场的估值提升潜力正逐步显现。防御型资产如Alpha策略基金与基础设施投资具备抗压与抗通胀特性,受益于政府支出扩张。此外,估值修复型资产如私募股权与私募二级市场项目在降息预期推动下具备 “修复+成长” 双轮驱动潜力,Alpha策略基金也展现出优于传统组合的稳定性。整体来看,投资策略应顺应经济趋势,精选优质资产,规避结构性风险。

 

美加商业地产市场对比

美国持续强势;加拿大缓慢回升

截至2025年初,美国商业房地产市场估值为20.6万亿美元,而加拿大市场规模仅达到1.94万亿元美元。对比之下,美国房地产市场规模是加拿大的10.6倍也意味着美国的市场规模会提供出更多的投资机会。

 

美国经济有望在消费支出回暖、金融环境改善和生产率提升的推动下保持稳健增长。2025年经济回暖预计将带动新一轮房地产周期,但这一进程仍面临多重结构性挑战。

一方面,经济增长和房地产基本面改善有望推动房地产投资温和复苏,但另一方面,10年期国债收益率预计将维持在4%以上的相对高位,叠加政策不确定性(如新一届政府可能的政策转向)、工作模式持续演变、人口迁移等结构性变化,以及数字经济的加速发展,都将重塑房地产市场的发展路径。这些结构性变化既带来新的机遇,也伴随着相应的挑战。2024年以来,办公房地产市场开始呈现回暖态势,这一趋势预计将在2025年进一步加速。预计优质刚需办公空间将在年底逐渐出现短缺。郊区和“阳光地带”城市的需求将持续增长。随着人口增长和时代变迁不断有新的家庭组成,但高昂的购房成本将继续推动租赁住房需求。人工智能、云计算和数字经济将带动数据中心市场的爆发式增长。

 

加拿大正处于多个层面的转折点——政治、经济以及社会议题比如住房可负担性。在各种压力下,加拿大仅部分地产投资类别具备增长潜力。尽管2025年利率预计将下行,但对房地产市场的带动效应可能仍不明显。整体来看,租赁基本面正在改善,但工业和出售类住宅领域仍需时间调整。尽管多户住宅市场基本面保持稳健,但开发商可能选择观望态度,暂缓新项目开发以等待更明确的市场信号。此审慎的开发策略可能导致短期内供需关系趋紧,为现有资产提供租金增长空间。


加拿大房地产市场回顾

加拿大房地产市场概况

经济预期下调;移民限制影响;未来不确定性

加拿大房地产市场整体呈现出成交量持续低迷、下行的趋势。然而,新挂牌房源数量却出现了较为激进的增长,甚至在部分月份超过了2021年高基期的平均水平。这种成交量下降而挂牌量上升的倒挂现象,反映出市场供需关系的失衡:新增供应未能被有效吸收,导致库存积压,市场进入横盘整理或小幅下行阶段。

 

根据全国加拿大数据,2024年加拿大平均房产成交价格同比下跌约3%。其中,不列颠哥伦比亚省(BC)下跌2%,安大略省(ON)下跌3%,而草原三省(阿尔伯塔省、萨斯喀彻温省和曼尼托巴省)则录得小幅上涨。这种区域分化主要受底层供需结构差异驱动:BC省和ON省缺乏结构性强劲的购房需求支撑,购房能力与投资意愿双双减弱,市场活跃度持续承压。

 

此外,可负担性问题仍是制约市场复苏的核心因素。尽管房价有所回调,但在当前利率水平下,购房成本仍处于高位,潜在买家入市量有限。回顾2019至2021年,超低利率环境刺激了大量开发商进入市场,推动商业与住宅项目集中开工。如今,这些项目陆续完工交付,形成了阶段性供给高峰,而市场吸纳能力未能同步提升,进一步加剧了供需错配与价格压力。

 

加拿大房地产市场影响因素

根据加拿大按揭与住房公司(CMHC)估算,为恢复住房可负担性,加拿大在2030年前需额外建设约600万套住房。然而,当前新建住房速度远未达标,预计2025年新建住房数量将不足25万套,2026年降至24万套以下,2027年进一步下滑至23.5万套以下。尽管租赁型公寓建设保持活跃,但受投资者信心减弱与审批流程缓慢影响,整体建设进度滞后。


需求端:人口政策调整缓解部分住房压力

加拿大联邦政府计划减少临时居民人口目标,将临时居民占总人口的比例从7%降至5%,主要通过减少国际学生和临时外籍劳工数量来实现。此举旨在降低短期住房需求压力,缓解租赁市场紧张状况。

政府宣布自2025年起连续三年下调新永久居民接收目标:2025年为39.5万人(原目标为50万人),2026年为38万人,2027年为36.5万人。这是自2018年以来首次进行多年度移民配额下调。

 

供给端:建设动能不足导致住房缺口持续扩大当前开发商普遍面临建筑成本上升(受材料关税、人工短缺与供应链瓶颈影响)、融资成本高企以及审批流程缓慢等多重压力,导致开发信心疲软和建筑意愿低迷,大量项目被推迟或取消,整体建设意愿显著下降。

 

加拿大移民部(IRCC)表示,预计可在2027年底前缩小约67万套的住房供应缺口,但以此建房速度住房短缺问题将持续数十年,难以在短期内根本缓解并且表示供应缺口扩大。以此之外,如按加拿大现在人口增长以及每年20万套的建造速度,市场达到供需平衡须在2050年代。


自由党相关政策主张

提倡政府直接介入;激进支持可负担住房建设

自由党在住房政策方面主张政府应发挥主导作用,通过直接投资、财政支持与制度改革,系统性应对住房可负担性危机。其核心策略包括成立“加拿大建房公司”主导建设,每年主导建设近50万套住房,并动用联邦土地资源用于开发可负担住房,以扩大整体供应能力。同时,自由党提出削减多户住宅开发费用50%,以降低建造成本,并通过政府主导项目加快审批流程。

 

在支持刚需住房需求方面,自由党聚焦于首次购房者,提出对100万加元以下新建住房免除新建住房的GST,并推动专门锁定首购族需求的新建项目。此外,政府还计划向创新型住房建造商(如预制房屋企业)提供高达250亿加元的融资支持,以提升住房建设效率与多样性。

 

在税收政策方面,自由党计划对25万加元以下的资本利得减税,而对超过25万加元的部分将资本利得增税,纳税比例从现行的50%上调至66%,以提高高额资本收益的税负,强化住房市场的公平性与调节功能。

 

整体而言,自由党主张通过GST减免、审批提速以及重建联邦出租房屋计划,提升租赁住房供给能力,缓解租赁市场压力。住房政策定位为“政府带动供应”,强调通过直接建设、财政投入、土地调配与税收改革等多维手段,主动扩大住房供给,特别关注可负担住房与首次置业者的支持,展现出强烈的政策干预导向与结构性改革意图,强调 “政府带动供应”。

 

未来投资机遇概况

过去二十年,加拿大住房市场呈现出明显的结构性失衡,购房可负担性持续恶化,推动大量人口转向租赁市场。根据数据显示,从2006年到2024年,加拿大家庭的平均年收入增长率为2.8%,而同期两居室公寓的平均租金年增幅为3.3%,房价年均涨幅则高达5.1%。这意味着,房价上涨速度远远超过收入增长,导致购房门槛不断抬高,住房可负担性持续下降,越来越多家庭被迫退出购房市场,转而寻求租赁解决方案。


这一趋势在区域层面表现尤为明显。2024年,加拿大全国平均租赁空置率降至2.7%,低于历史平均水平3.1%,反映出租赁市场的持续紧张。尤其在生活成本相对可控、租金合理的城市,如哈利法克斯、埃德蒙顿、温尼伯等地,人口持续流入带动租金快速上涨,成为租赁市场的热点区域。

 

与此同时,尽管多伦多和温哥华等一线城市在2024年出现了租金短期回调,但这主要源于前期供应集中释放。然而,根据最新数据,这些城市的新建住房开工量已出现明显下滑,预计未来供给将逐步收紧。一旦现有库存被市场吸收,租金有望再次进入上行周期,尤其是在新移民持续涌入、人口增长强劲的背景下。


在供给端,阿尔伯塔省的卡尔加里和埃德蒙顿等城市仍保持较高的新房开工量,主要受益于人口净流入与土地开发成本较低的优势。这些城市的租赁市场正处于快速扩张阶段,为投资者提供了结构性机会。


 

五大影响美国地产市场的因素

人口组成:世代构造分析与市场展望

美国住宅类房地产的长期基本面建立在人口增长的坚实基础之上。根据预测,从2020年到2060年,美国总人口将净增约7900万人,达到4.04亿。此增长并非单一来源,而是由本土出生率与持续上升的移民流入共同驱动。目前,移民人口已占全国总人口的13.8%,并呈现进一步上升趋势。这种稳定且多元化的人口扩张,为住房市场提供了持续且广泛的基础性需求支撑。


从世代结构来看,当前美国人口中最具影响力的两个群体分别是婴儿潮一代(出生于1946–1964年)和千禧一代(出生于1981–1996年),各自占据全国人口的约五分之一。婴儿潮一代正逐步进入老龄阶段,其居住需求正从传统高端住宅转向养老社区与专业护理设施,推动医疗地产与长期照护设施的投资机会快速增长。

 

与此同时,千禧一代作为当前劳动力市场的中坚力量,其住房偏好更注重可负担性与生活便利性,尤其倾向于靠近就业中心的中低价位住宅。这一趋势正在推动 “以工作为中心” 的可负担住宅开发,强调工作与生活的平衡成为新一代住房选择的核心逻辑。

 根据空间划分,人口迁移正在重塑美国房地产投资版图。以南加州、德克萨斯、佛罗里达和佐治亚等为代表的 “阳光地带” 地区,因其较低的生活成本、远程办公的普及以及优质的生活环境,持续吸引大量人口流入。同时,郊区化趋势加速,二级城市与卫星城的住宅需求显著上升,配套设施的完善程度成为决定物业价值增长潜力的关键因素。


住房市场:结构性短缺与长期机会

市场供需不衡;潜在购房者供不应求而被迫转向租赁市场

美国住房市场正经历着前所未有的结构性短缺,这一问题在中小型城市尤为突出。随着人口持续迁入和流动性增强,这些地区的住房需求快速上升。根据最新研究预测,2025至2030年间,美国住房缺口将累计达到约400万套,形成长期供不应求的局面。

 短缺的根源在于供需两端的多重因素叠加。从需求端来看,两个长期趋势不容忽视:一方面,人口老龄化进程加快,婴儿潮一代(出生于1946–1964年)正逐步从传统高端住宅转向养老社区与专业护理设施,催生医疗与护理型地产的投资需求;另一方面,千禧一代(1981–1996年出生)正集中进入成家立业阶段,成为住房市场的主力需求群体。他们的住房需求是持续增长且更注重住房的可负担性与生活便利性。

 

与此同时,房价的快速上涨进一步加剧了购房门槛。过去15年,美国房价累计上涨超过132%,远超居民收入增速,导致大量中低收入家庭被排除在购房市场之外。更为严峻的是,美国主流房贷结构为30年期固定利息,与加拿大常见的短期可续约贷款不同,这意味着在美联储持续加息的背景下,购房者面临长期高成本的财务压力,住房可负担性持续恶化。

 

从供给端来看,市场信心持续下滑。美国建筑商信心指数自2021年高点以来持续回落,2024年底至2025年初已跌破50的荣枯线,现为40左右,反映出行业对未来市场前景的普遍悲观。回落因素背后是多重底层结构性障碍:各地建筑法规限制性强、审批流程复杂,叠加建筑材料关税、劳动力短缺与融资成本上升,导致多户住宅与经济适用房的开发意愿显著下降,供给能力持续受限。

 

在此背景下,越来越多的潜在购房者被迫转向租赁市场,推动租赁住房需求快速上升。对于投资者而言,这一趋势反而创造了机会。面向大众市场的可负担多户住宅,尤其是在中小城市、阳光地带(如佐治亚州)及郊区市场,将成为未来十年最具增长潜力的投资方向。这些区域不仅具备人口流入红利,还受益于生活成本优势与远程办公趋势,具备长期价值支撑。

 

综上所述,美国住房市场正处于深度调整期,结构性短缺、人口代际转变与区域迁移趋势共同塑造了新的市场格局。投资者应重点关注三大主线:一是养老与护理型地产,二是满足千禧一代需求的可负担住宅,三是受益于人口迁移的南部与郊区市场。这些领域将持续释放稳定且可观的回报潜力。

 


 

创新:着眼未来市场机遇

美国在全球创新体系中占据领先地位,其研发支出占GDP的比例在经合组织(OECD)国家中排名第三。2024年,美国公共与私人研发投资总额创下历史新高,达4,150亿美元,包括软件、制药、生物技术、先进制造、可再生能源等多个知识密集型产业。这些产业不仅是推动美国经济增长的核心动力,也正在催生一系列新型房地产需求。

 

随着创新产业的快速发展,美国已形成约20个主要的创新集群,这些区域在2023年贡献了全国GDP的27%。在这些集群中,生命科学园区、数据中心、冷链仓储、科技园区等新型物业类型呈现出爆发式增长,成为房地产投资的新蓝海。这些区域不仅经济活力强劲,还吸引了大量高技能人才与企业入驻,带动了人口增长与就业扩张,进一步增强了房地产市场的基本面。

 

亚特兰大为例,这座城市是全美第六大工业中心,在物流与供应链科技领域处于领先地位。其地理优势显著——两小时飞行半径内可覆盖全美80%的人口,拥有全球最繁忙的机场之一。该机场及其周边区域共创造了约44.8万个就业岗位,过去五年,亚特兰大的技术岗位增长达6%,远超全国平均水平,充分体现了创新集群的强劲发展动能。

 

面对这样的发展趋势,房地产投资者应积极关注与创新经济高度相关的资产类别,包括研发中心、科技园区、数据中心、配套商业设施及高端物流仓储等。这些资产不仅具备较高的资本增值潜力,还因其与高附加值产业深度绑定,具备更强的抗周期能力和稳定现金流回报。创新经济成为美国房地产市场的新增长极。在结构性住房短缺与传统物业竞争加剧的背景下,聚焦创新集群与新兴产业配套的房地产资产,将成为未来十年最具战略价值的投资方向。


全球化转型:重构供应链与本土制造回归

在全球贸易格局重塑与供应链重构的背景下,美国工业地产市场正迎来结构性转型与前所未有的增长机遇。当前,贸易战与地缘政治紧张局势促使美国加速调整其全球供应链布局,逐步降低对中国供应链的依赖程度,转向强化本土制造与区域内贸易往来。

 

美国政府已承诺投入高达7,000亿美元的制造业“回流”政策资金,重点支持半导体、电动汽车、可再生能源、生物科技等关键产业的本土化发展。例如,瑞士制药巨头诺华计划未来五年在美国投资230亿美元建设生产基地,以规避关税风险,预计将创造超过4,000个就业岗位。系列政策与企业行为预计将在未来几年内为美国工业地产市场带来超过1亿平方英尺的新增需求,尤其集中在高技术制造园区、先进物流设施与区域性供应链节点。

 其中,数据显示电商企业对仓储空间的需求是传统零售的三倍以上。每新增10亿美元的电商销售额,便需配套约100万平方英尺的仓储空间。展望未来五年,美国市场预计将新增约3.4亿平方英尺的电商仓储需求,涵盖区域配送中心、自动化物流枢纽及 “最后一英里” 配送设施等关键节点。 “最后一英里” 配送能力已成为电商企业的核心竞争力。优质的城市边缘配送中心不仅能显著降低运输与人力成本,还能提升客户体验与履约效率,成为资本重点布局的资产类型。电子商务的持续扩张正成为推动工业地产需求的另一强劲引擎。


构建韧性:打造可持续的商业房地产投资组合

在经历了宏观经济波动、产业结构重塑与市场周期轮动之后,房地产投资者正面临一个关键命题:如何构建具备长期稳定性与跨周期表现力的投资组合。答案在于系统性地提升资产组合的“韧性”,这种韧性建设可从三个核心维度展开。

 

首先是经济韧性,房地产资产在不同经济周期中保持价值与收益能力的基础,重点在于区域经济的基本面质量与产业结构的可持续性。投资者应重点关注就业增长趋势、人口流入情况以及产业多元化程度,尤其是那些拥有 “增长型产业” 集聚的区域,如高科技、生命科学、清洁能源等领域。这些区域不仅具备更强的抗风险能力,也更可能带动周边房地产市场的持续升值。

 

其次是运营韧性,资产本身的效率与适应性,在资产层面,建筑物的能源效率、基础设施现代化程度、智能化管理能力等因素。例如,在创新集群或高密度城市区域中,具备绿色认证、智能系统与高适配性的物业,往往更能吸引优质租户并提升运营效率。投资者在资产筛选阶段应优先考虑这些 “未来适配型” 物业因资产本身的效率与适应性决定竞争力。

 

最后是长期韧性,投资组合层面的系统性抗压能力。真正可持续的投资组合不仅依赖于单一资产的表现,更取决于整体配置策略的稳健性。这包括主动的风险管理机制、对可持续发展目标的响应能力,以及资产类别、区域与周期的多元化布局。对于大多数投资者而言,依赖专业的投资管理团队至关重要。专业投资经理应在资产筛选、尽调、组合构建与动态调整中,全面考虑上述韧性维度,帮助投资者在不同经济周期中实现穿越周期的稳健增长。投资者需建立包含主动风险管理、可持续发展、资产多元化等概念用于建设长期韧性。

 

综上所述,房地产投资的未来不仅关乎“选对资产”,更关乎“构建体系”。通过聚焦经济、运营与长期三大韧性维度,投资者将更有可能在复杂多变的市场环境中建立起真正可持续、具备抗压能力的高质量投资组合。


房地产市场未来展望与投资机遇

美国民宅市场现况与机遇

在人口结构变化与住房市场供需失衡的双重背景下,美国民宅市场正呈现出高度分化的区域特征。根据活跃房源数量在2019年3月至2025年3月期间的变化趋势,我们可以清晰地观察到疫情前后各州住房供给的动态演变。

 

数据显示,房源库存下降最显著的州主要集中在东北部和中西部地区,如加利福尼亚州、佛蒙特州、密歇根州和纽约州。这些地区的活跃房源数量相较疫情前大幅减少,反映出住房供给持续紧张,市场竞争激烈,房价与租金上涨压力显著。在这些供需极度紧张的市场中,出租型住宅投资具备较高的收益潜力,但投资者也需关注政策干预风险,如租金管制、房产税上调等。

 

在阳光地带投资需精细化选址,优先关注就业增长强劲、土地供应受限的次级市场,规避短期内供给过度集中的区域。例如新墨西哥州、南北卡罗来纳州、佐治亚州等地受益于持续人口流入与有限住房库存,供需关系依然紧张,兼具资本增值与稳定现金流的投资价值。以佛罗里达州和德克萨斯州为代表的部分地区,自疫情以来房源库存显著增加(佛州增长16%),由于土地资源丰富、建筑成本较低,短期内供给快速释放,但需求增速尚未完全匹配,导致局部市场出现"过热"迹象及价格调整压力。

 

在美国可负担住房市场中,供给紧张的州(如加州、纽约)可重点布局长期持有型出租住宅,获取稳定租金收益。对于追求资本增值与现金流并重的投资者,供需仍紧张的阳光州(如南北卡、佐治亚、新墨西哥)相对利好。但在供给快速释放的区域(如德州、佛州部分城市),投资者应关注市场消化能力与政策风险,审慎评估入场时机。

总体来看,美国民宅市场的投资机会正日益呈现出“结构性短缺”与“区域性分化”并存的格局。投资者应以人口趋势为基础,以供需结构为核心,精准识别区域市场的真实韧性与潜在回报。


美国工业市场现况与机遇 

在全球经济格局重塑与技术变革加速的背景下,美国工业地产正迎来新一轮结构性增长。当前市场的核心驱动力主要体现在以下三个方面:

 

首先,创新经济推动工业地产升级,生命科学、数据中心等专业物业需求激增。全美已形成20个核心创新集群,带动周边租金年增涨。这些集群通过产业-人才-空间的良性循环,创造独特投资机会,展现更高溢价和抗周期能力。

 

其次,供应链重构与制造业回流正重塑美国本土工业布局。在关税政策与地缘政治影响下,越来越多跨国企业加速推进本土化战略。例如,诺华制药计划未来五年在美投资230亿美元新建或扩建10家工厂,预计创造超过4,000个就业岗位;大众汽车正在考虑在美设立奥迪与保时捷的生产基地;本田汽车也已将Civic车型的生产从墨西哥迁回印第安纳州。此趋势周边的工业地产,尤其是仓储与配套设施,也带来了持续的新增需求。

 

第三,电子商务的持续扩张正在重塑工业地产格局。电商行业保持每年5–10%的稳定增长,其在核心零售销售中的占比不断提升。由于电商企业对仓储空间的需求是传统零售的三倍以上,证明工业仓储需求将不断增加。

 

 基于上述三大趋势,投资者在布局美国工业地产时应重点关注创新产业集群及其周边区域,包括高科技制造园区与配套住宅物业;制造业回流受益区域,包括美国主要制造业走廊中的仓储与物流设施;电商物流网络的关键节点,特别是具备交通便利与人口密集优势的城市配送设施。通过精准把握这些结构性趋势,投资者将有望在未来十年中发掘出具备长期增长潜力与稳定现金流的优质工业资产。


长期趋势总结

在当前这个充满转型的时代,房地产市场正经历前所未有的结构性变革。人口结构的演变正在重塑住宅需求格局,千禧一代逐渐成为社会与经济的中坚力量,他们对可负担性、便利性与生活质量的重视,推动了对二三线城市可负担住房的持续需求。同时,阳光地带城市因其优越的生活环境与经济活力,持续吸引大量人口迁入,进一步加剧了这些区域的住房供需紧张。

 

与此同时,美国住房市场正面临严重的结构性供需失衡。一方面,房价持续攀升使得越来越多家庭被排除在购房市场之外;另一方面,受高利率、建筑成本上升、关税政策与监管限制等多重因素影响,住房供给严重不足,全国住房缺口已高达400万套。这一矛盾推动了租赁住房市场的快速发展,成为投资者关注的重点领域。

面对这一系列结构性变化,投资者应聚焦以下四大方向:二三线城市的可负担住宅,受益于人口老龄化与千禧一代的住房需求;制造业回流带动的工业走廊区域,重点关注本土仓储与物流设施;电商物流网络的关键节点,尤其是城市边缘的小型配送仓库;科技创新驱动的专业资产,如生命科学园区与医疗办公物业。随着制造业回流和电商快速发展,超过7,000亿美元的投资正在涌入相关领域。不仅推动了产业升级,更带动了对现代化物流仓储设施的旺盛需求。此外,投资者还应关注适应经济周期波动的稳健资产类 别,如必需品零售、基础设施与可负担住房等。

 

 总体分析来看,投资人需准确把握人口、政策、技术与产业的底层逻辑,在复杂多变的市场环境中构建出具有长期增长潜力与抗周期能力的高质量房地产投资组合,实现稳健发展。

  

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