宏观市场概览
在我们的2024 年宏观经济概览中，我们深入研究了美国和加拿大经济的当前状态和最近趋势，重点强调了通货膨胀率、劳动市场和住房部门的关键发展。尽管有专家预期降息，但美国联邦储备委员会在经济持续扩张的背景下推迟了这种调整，而加拿大则在人口激增和租赁市场收紧的情况下，面临通货膨胀压力加剧的挑战。
美国经济概况
2024 年第一季度呈现出复杂的宏观经济环境。在美国，尽管人们对货币政策放松寄予厚望，但持续的经济活力和通胀压力导致预期的降息被推迟。
通货膨胀与价格动态
消费者价格指数 (CPI): 2024 年2 月，美国的年度同比（YoY）增长率为3.2%，略于预测的3.1%。环比（MoM）消费者价格指数（CPI）上升了0.4%，（1 月份的0.3增幅）。
核心CPI: 剔除波动性较大的食品和能源价格后，核心CPI 同比增长3.8%，环比（MoM）增长0.4%，超出预期。
生产者价格指数 (PPI): 2 月份的PPI同比增长1.6%，高于预期的1.2%，环比（MoM）增长0.6%，是预期增幅的两倍。
特定行业: 值得注意的月度变化包括汽油价格3.8%的反弹以及住房和租金成本的稳定上升，反映了基本经济实力。
劳动市场
就业增长: 美国在二月份新增了275,000 个工作岗位，较一月的229,000 有所增加，就业环境良好。
失业率: 二月份失业率略有上升，从一月的3.7%增至3.9%，仍显示出劳动市场紧张。
美国消费者的年度价格变动
发布于2024 年3 月12 日
来源：Bureau of Labor Statistics, LSEG
加拿大经济概览
加拿大面临人口迅速增长和住房成本上升的挑战，这些因素推动了通货膨胀并影响了更广泛的经济。随着这两个国家航行经济大海，仔细监控和灵活的政策反应至关重要，是维持稳定并促进增长的根本。
成长与通胀
GDP 趋势: 加拿大的人均GDP 持续下降，表明经济增长未能跟上人口扩张的步伐。
通胀趋势: 2024 年1 月的通胀率降至2.9%，与此同时，与住所相关的开销同比增长6.2%。按揭成本同比激增27.4%，显著影响整体通胀数据。
住房市场动态
租赁市场: CPI 租金的同比增长7.9%，凸显了住房领域的压力，这与国家的人口增长密相关。
通胀（不包括住房）接近目标
加拿大房地产市场概览
在加拿大房地产市场不断变化的背景下，供需的相互作用从根本上驱动了价格动态。本报告深入探讨了市场中的近期趋势和变化，重点关注受人口增长、收入、贷款成本以及材料和劳动力成本等关键因素影响的销售、挂牌和价格调整。
住宅销售活动
从2020年第二季度到2021年第一季度，加拿大房地产市场经历了住宅销售活动的显著增长。这一时期的特点是利率较低，住房需求增加。然而，从 2021 年4 月到2022 年7 月，随着基准利率从0.25%上升至2.5%，市场普遍预期利率将继续上升，导致市场趋势发生转变。这一时期标志着市场进入降温阶段，由于贷款成本增加和市场对高利率的适应，销售活动有所减少。
住宅销售活动
住宅新上市
最初市场平衡时，随着利率上升，新上市的房屋数量开始增加，因为卖家希望利用市场。到2024 年1月，经历了一个稳定的利率期并且市场对降息有所期待之后，新上市的房屋数量明显减少。这种减少是因为卖家在预期货币政策调整的影响下，期待市场反弹而选择暂时不出售。
住宅新挂牌
住宅价格
住宅价格走势与更广泛的经济和利率环境密切相关。起初，较低的利率刺激了需求，由于激烈的住房竞争，推动价格上涨。随着加拿大银行加息，借贷成本增加，需求受到抑制，进而使价格趋于稳定。到2024 年1月，预期的降息轻微提升了需求，导致价格出现适度调整，这体现在全国年度同比增长上。说明了市场响应对经济和利率环境变化。
住宅价格
各省住宅平均价格变动
上述因素对住宅价格的影响在各省并不一致，突显出加拿大房地产市场内的地区差异：
不列颠哥伦比亚省(BC): 由于特定的本地市场条件和供不应求的强劲需求，见证了10.5%的显著年度价格增长。
阿尔伯塔省 (AB): 受到省内独有的经济因素、可负担性和需求的影响，年度价格增长更为显著，超过了12%。
新不伦瑞克省与新斯科舍省: 这些省份的价格上涨主要是由于其相对的可负担性，吸引了购买者进入一个适应全国经济信号和当地需求动态的市场。
省份住宅平均价格变化
加拿大住房趋势
当前加拿大房地产市场正在经历重大变化，这些变化受到人口趋势、政府政策、利率波动和可负担性挑战的影响。本分析解剖了影响住房需求和供应的主要因素，提供了对正在发生的复杂动态的深入见解。
人口因素对住房需求的影响
移民激增: 加拿大的移民数量急剧增加，2022 年迎来了1,065,229 名新移民，预计2023 年将达到1,206,528 人，远高于2000年至2021年的平
均水平408,606 人。联邦移民水平计划目标是到2026年，新的永久居民增长稳定在每年500,000人。阿尔伯塔是跨省移民的首选地，而不列颠哥伦比亚和安大略则经历了人口净流出。
2023 年12 月建筑许可
经济和政策因素对住房供应的影响
建筑挑战: 加拿大银行调整的通胀和利率上升导致建筑活动放缓。由于成本增加、劳动力短缺和市场不确定性，开发商持谨慎态度，导致2023年住房开工量同比下降7%。
供应限制: 加拿大按揭及住房公司（CMHC）认为，到2030 年需要新增350 万套住房以解决可负担性问题。安大略的区域供应缺口已减少，但魁北克、阿尔伯塔和不列颠哥伦比亚的缺口却有所增加。
预计2030 年的供应缺口
住房可负担性危机及政府应对
可负担性危机: 由于人口增长强劲推动且供应增加缓慢，加拿大各地的可负担性挑战日益加剧。这在住房短缺中表现尤为明显，加拿大按揭和住房公司（CMHC）预测需要进行大量建设以满足未来需求。
政府举措: 为应对这些挑战，加拿大政府采取了措施，通过限制国际学生签证的发放来控制人口暂时增长。这种方法认识到人口增长对住房需求的直接影响及随后生活成本的上升，这些都是推动通货膨胀的因素。
探索多户型住宅市场的投资趋势
探索多户住宅市场的投资趋势
加拿大的住房市场正处于一个关键时刻，经济条件的变化和可负担性问题同时带来了挑战和机遇。本分析分为两个主要部分：
1. 向多户住宅的转变，应对挑战
2. 政府的住房行动计划，刺激供应
向多户住宅的显著转变
• 可负担性危机: 疫情时期房价飙升，加上随后的利率上涨，显著阻碍了许多加拿大人实现购房梦想的路径。这导致住房可负担性急剧下降。
• 租赁市场紧张，租金激增: 由于需求远远超过供应，加拿大的租赁空置率已经下降到了新低，2023年从2020年和2021年的3.1%降至1.5%。这种稀缺情况在卡尔加里和埃德蒙顿尤为明显，那里的租金增长和空置率下降最为显著。
加拿大租赁市场的平均租金和空置率
多户家庭建筑指数和租赁供应增加
• 多户住宅建筑商情绪: 加拿大房地产建筑协会（CHBA）多户住宅建筑市 场指数（HMI）在2023年第四季度下降至29.1，反映了建筑商对高利率和行业面临的广泛挑战的担忧。这种情绪在安大略省和不列颠哥伦比亚省尤为消极。
• 租金增长: 两卧室专用租赁公寓的平均租金在2022年10月至2023年10 月间大幅上涨，增长了8.0%，远远超过通货膨胀和工资增长。这一趋势在大多数市场上都是一致的，其中卡尔加里、埃德蒙顿、多伦多、蒙特利尔和温哥华的加速度最大。
• 租金成本激增: 自2022年2月加拿大央行开始加息以来，加拿大的平均要价租金已经上涨了21%，即每月增加了384加元，表明租户的生活成本显著上升。
按物业类型和地区的租金增长
加速住房供应的住房行动计划
加拿大政府针对供需失衡和迫切需要更多可负担住房的情况，推出了几项政策措施，旨在加速住房建设：
• 增加公寓建设的融资: 从2025-2026年开始，额外拨款150亿加元用于租赁公寓的建设，以加快租房住房的发展。
• 建设更多的可负担住房: 在未来三年内，将额外注入10亿加元，用于支持建设更多的可负担住房单位。此项资金旨在协助非营利组织到2028年 建造超过7,000套新住房。
• 租赁住房的税收激励: 政府计划取消新建租赁住房的商品和服务税 （GST），以提供财政激励，增加租赁单位的供应。
探索办公市场趋势
办公市场在加拿大正在经历关键转变，受结构性变化和周期性经济模式的影响。本分析深入探讨了这些变化的微妙之处，提供了投资机会的见解，并突出了该行业潜在增长的领域。
影响办公市场的结构性变化
• 数字化转型和远程办公: 过去二十年间，数字化和远程办公呈现出显著转变，减少了对实体办公空间的需求。这一趋势在 COVID-19 疫情的影响下得到了加速，使得远程办公和混合工作模式被广泛采用。
远程工作日益采用混合模式
• 工作安排的转变: 独家远程工作安排呈下降趋势，而混合模式显著增加。尽管向远程办公的转变，但加拿大不断增长的人口和就业增长表 明，对办公空间的需求正在不断演变，呈现新的形式。
周期性变化和市场影响
• 时间不匹配: 办公楼市场面临经济周期的挑战，经济下行时提供了折价投资和增值机会。历史上，办公楼建设与经济增长密切相关。开发商会根据积极的经济指标启动新项目。
全国办公楼在建库存（百万平方英尺）
• 供需差异: 办公楼建设通常需要3-5年的时间，当结构性调整发生时， 会导致供需不匹配。这导致近年来负净吸收率和空置率上升。
全国办公室供需情况
区域洞察和未来机遇
• 温哥华和多伦多: 这些城市的吸收率出现了显著的负增长，温哥华在 2023 年第四季度显示出了恢复的迹象。多伦多拥有全国一半以上的办公楼建设项目，但总面积有所减少，表明发展呈下降趋势。
• 投资机会: 在建待交付项目显示，预计2024年完工的办公空间中有70%已经预租。随着加拿大人口和劳动力的增长，办公空间需求预计将增加，尤其是在阿尔伯塔省的主要城市。投资者应重点关注阿尔伯塔省市中心的甲级办公楼，那里的空置率较低，升值潜力显著。
按类别划分的全国空置率-A级与B级
探索工业市场趋势
工业地产领域在2023年经历了一系列变化，表现为供应率、净吸收率和在建待交付项目的变化。这些趋势为市场的当前状况和未来的投资考虑提供了见解。
供应和可用性动态
• 可用性增加: 2023年第四季度，加拿大工业地产的全国可用率上升了 0.7 个百分点，达到3.2%，这一水平令人联想起疫情前的时代。这一增长在所有主要加拿大市场都有所观察，表明供应格局发生了显著变化。
• 在建待交付项目调整: 新建筑的速度放缓，项目启动减少，以及现有开发项目完成度削减。这种调整有助于市场在一段时间的高强度活动之后回归正常。
全国在建待交付项目（MSF）
• 地区视角: 到2023年底，多伦多工业项目新开工占比为57.7%。总体建设活动放缓至总现有库存的1.7%，大多数市场的建设量均低于其当前库存的3.0%，除了哈利法克斯和温哥华。
市场驱动的在建项目
需求和吸收趋势
• 净吸收下降: 2023年见证了自2009年以来净吸收水平的最低点，主要原因是供应增加超过需求。这一转变标志着在疫情期间电子商务、本地物流和国内生产的强劲增长之后出现了一段冷却期。
全国工业供需情况
• 预租赁活动: 2023年第四季度，正在建设中的项目的预租赁承诺率为 40.0%，表明在当前市场动态下，预租赁活动处于适度水平。
租金增长和销售价格
• 租金增长放缓: 全国平均租金增长率年同比放缓至6.1%，与2014年至 2016 年间的水平相符，表明租金价格增长趋于稳定。
全国平均要求净租金增长
全国租金增长率
• 稳定的销售价格: 工业物业的销售价格在2023年保持稳定，反映了市场对新供需平衡的调整。
全国平均要求销售价格增长
按市场询问销售价格增长
投资前景和策略
最近的工业房地产市场趋势表明市场正在逐渐回归疫情前的常态，供应逐渐被吸收，需求缺乏显著的新刺激因素。过去两年为“买入并持有”策略提供 了有利条件，但当前市场动态，以高周期价格和缺乏明确的需求驱动因素为 特征，建议新进入者谨慎行事。
美国房地产市场动态
美国房地产市场目前正在经历显著的变化，受到抵押贷款成本上升和可负担性变化的影响。这些因素在关键性地塑造着供需动态，直接影响着销售量和房产价格。
抵押贷款成本上升和可负担性下降
美国潜在房屋购买者面临的主要挑战是抵押贷款成本的增加。由于典型的美国抵押贷款利率锁定为30年，当前高利率对借款人造成沉重负担，使得对许多美国人来说新贷款或购房变得不太可负担。这种情况导致了需求压抑， 交易量减少和房价下跌。
美国30年固定利率抵押贷款平均水平
历史背景和市场行为
从2019年到大约2022年，市场在低利率环境下见证了高交易量，表明住房需求强劲。这一时期低挂牌量表明市场库存在稳步被吸收。然而，随着利率 开始上升，购房需求明显下降。这一转变凸显了住房市场对利率波动的敏感性，并强调了购房能力对维持需求的关键作用。
美国的活跃挂牌数量
对房屋市场的影响
• 供求关系: 当前高利率导致需求受到限制，导致库存积压，并在许多地区转向买方市场。
• 价格调整: 随着需求继续受到支付能力担忧的抑制，卖方可能需要调整 价格预期，可能导致一些地区市场出现调整。
• 市场复苏: 预计2024年下半年的利率下调可能会刺激房屋市场的复苏， 鼓励延迟购房者进入市场，并逐渐恢复交易量和价格稳定。
美国现有房屋销售
美国房屋可负担性问题
2023 年美国房地产市场突显了一个核心问题：房屋可负担性。仅有16%的待售房屋对典型美国家庭而言是可负担的，市场承受着巨大压力，影响着潜在买家，并强调了大规模政策干预和市场调整的必要性。
可负担性危机
如果预计的抵押贷款支付金额不超过当地平均月收入的30%，则认为房屋是可负担的。按照这一标准，2023年市场上的绝大多数房屋都超出了普通美国人的购买能力范围。这种明显的可负担性差距部分归因于高抵押贷款利率， 这不仅会推高房价，还会给房主增加额外的经济负担。
家庭房源中收入中位数可负担的份额
历史背景和当前挑战
自2008年房地产市场崩溃以来，新住房建设的不足导致数百万套住房的缺 口，严重影响了最低收入家庭。这种供应不足是当前经济适用房危机的一个因素，高抵押贷款利率使情况进一步恶化。
美国住房开工数量 1959年至2024年
人口增长和市场动态
与加拿大不同，加拿大正在经历人口增长的激增，而美国人口的增长率约为 每年0.5%。这种稳定的增长速度理论上应有利于房地产市场的稳定，为住房提供了持续需求。然而，供应不足和经济适用房问题给利用这种稳定性促进更广泛市场健康带来了重大障碍。
美国人口以恒定速率增长（从1950年到2024年）
政策应对和未来方向
各级政府正在努力解决这些挑战:
• 调整区划法律: 越来越多的城市和州正在放宽区划法律以鼓励建设，旨在增加可负担房屋的供应。虽然这是朝着正确方向迈出的一步，但在供需之间找到平衡预计需要数年时间。
• 支持低收入家庭: 美国住房和城市发展部（HUD）的项目提供了重要的帮助，通过直接向房东支付一部分房租来补贴低收入家庭的租金。通常， 受HUD支持的当地住房当局支付租金的大约70％，租户负责剩余的 30％。
美国阳光地带州的崛起
美国的阳光带州横跨美国南部和西部，正经历着人口激增，这一趋势是由经 济增长、较低的生活成本和有利的税收政策共同推动的。这种迁徙趋势正在重新塑造美国的人口地理格局，特别是使得得克萨斯州、乔治亚州等地区受 益匪浅。
迁徙至阳光带州的原因
• 经济机遇: 阳光带城市经济增长强劲，尤其是在技术等行业，像得克萨斯仪器和戴尔等公司的存在巩固了就业市场。这使它们成为寻求就业机会和 业务拓展的专业人士的理想目的地。
• 生活成本: 许多阳光带州的生活成本，如得克萨斯州，低于全国平均水 平，房屋成本明显低于沿海门户城市。这种可负担性是吸引新居民的关键 因素，特别是当他们达到关键的人生里程碑（如结婚和组建家庭) 时。
• 税收激励: 与北方州相比，阳光带州通常提供更有利的税收环境。例如， 得克萨斯州没有州所得税，并提供像得克萨斯企业基金（TEF）这样的激励措施，以鼓励资本投资和创造就业机会。
• 生活质量: 较低的税收、负担得起的住房以及亲商的文化都为提高生活质量做出了贡献，这使得这些州对个人和企业都具有吸引力。降低的州和地 方税收（SALT）负担以及抵押贷款扣除对来自高成本州的居民特别具有吸引力。
阳光带州
经济和房地产市场影响
• 商业和就业增长: 企业和专业人士涌入太阳带州，推动了就业、国内生产总值（GDP）和工资增长，增长率远高于全国平均水平。对电动汽车和半导体生产等行业的投资进一步促进了当地经济的增长。
• 房地产市场动态: 尽管阳光带州的房屋价格相对较低，比起门户城市来说更为经济实惠，但需求的增加导致房屋和公寓租金价格上涨。然而，总体 而言，这些地区仍然更具吸引力，吸引了大量新居民。
• 人口结构变化: 正在经历办公就业增长的顶级城市包括奥斯汀、奥兰多、 达拉斯、休斯顿、罗利、沃思堡、凤凰城、拉斯维加斯、坦帕、西棕榈滩、杰克逊维尔和夏洛特。这些城市处于人口结构变化的前沿，从迁徙趋势中受益。
利率对资本化率和资产价值的影响
利率、资本化率和房地产资产价值之间的动态是理解房地产行业投资策略和 市场行为的基础。这份分析剖析了利率变化所引发的效应链，提供了对其对市场更广泛影响的见解。
利率下降与融资成本
借款成本降低: 市场利率下降会降低借款成本。这使得融资房地产购买变得更便宜，增强了房地产投资的吸引力。随着借款变得更加负担得起，投资者更倾向于进入市场，利用低利率环境来实现更高的投资回报。
投资需求增加
房地产需求增加: 融资成本的降低吸引更多投资者进入房地产市场，他们希望通过杠杆投资来利用低利率环境。投资者活动的激增增加了对房地产物业的需求。
房地产价值上涨
市场价格升值：增加的需求推高了房地产价格。根据供需原则，房地产需求增加，交易量增加，将提高房产的市场价值。
资本化率下降
资本化率动态：资本化率是指净营业收入（NOI）与房产市场价值之比，当房产市场价值上升时，假设净营业收入相对稳定，资本化率将会下降。这是因为资本化率与房产市值呈负相关关系；随着房产价值的上升，资本化率往往会下降。
逻辑链总结
从利率下降到资本化率下降：
“利率下降 → 借款成本降低 → 投资需求增加 → 房地产市场价值上升 → 资本化率下降。”
这一事件链突显了利率变化如何显著影响房地产投资格局，影响从个人投资决策到整体市场动态的一切。
风险披露
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市场风险： 证券的市场价格会因经济、政治及特定市场因素而每日波动，无法确保任何投资策略能够实现既定目标。
流动性风险：某些投资可能投资流动性较差或为非流动性投资，意味着它们可能难以在合理时间内出售，或出售时价格可能会受到重大影响，可能无法在接近其声明价值的价格出售。
资本风险：某些投资可能包含较高的风险，包括完全失去资本的可能性。投资者可能无法收回初始投资金额，且过去的表现无法预测未来回报，实际结果可能与历史结果有客观差异。
信用及交易对手风险： 发行人或交易对手可能无法履行其财务义务，进而导致损失。
汇率及政治风险： 投资海外市场可能因货币汇率波动、政策变化或政治不稳定等因素而面临额外风险。
集中风险： 投资组合如果过于集中于特定行业或资产类别，其单一投资标的的财务状况或市场价格波动可能会对整体组合产生较大影响。
衍生工具及杠杆风险： 使用衍生工具或杠杆策略可能放大投资的收益和损失，同时引入估值风险、相关性风险以及交易对手风险等其他风险因素。
ESG及影响力投资风险： 融合环境、社会及治理（ESG）或影响力投资因素的策略，如市场对相关主题或行业的情绪发生转变，可能导致其表现与广泛市场基准存在较大偏离。
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重要通知
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