Centurion公寓房地产投资信托(REIT) - 分析报告
- 2025年11月18日
- 讀畢需時 19 分鐘
2025年11月
作者:
GEORGE HSU - 以诺财富 产品经理 & 多伦多分公司经理
PEIXIAN QUEK - 以诺财富 投资分析师
分析报告
截至 2025 年 9 月，Centurion Apartment Real Estate Investment Trust（以下简称“该信托”）实现年初至今收益率 3.0%，预计全年回报将低于其既定目标区间的7-12%。我们认为，业绩承压的主因包括外部市场环境趋弱，以及投资组合配置方面的集中度较高，尤其集中于租金承压的特定区域。在部分同业面临流动性压力的背景下，该信托年初至今较弱的业绩表现叠加可月度赎回的机制进一步放大赎回压力，从而导致管制赎回机制的启动。考虑到当前租赁市场的疲软走势、持续的去杠杆进程以及资本投放放缓，我们对该信托短期内的业绩表现保持审慎态度。但值得投资人注意的是，该信托的底层资产价值与运营仍相当稳健，每月的分红也不受影响。此外，我们对该信托的长期资产价值并不太担忧，因为它所持有的不动产资产整体较为优质，物业较新且多位于核心地段。一旦加拿大房地产市场与宏观经济企稳而开始复苏，我们认为该信托的估值反弹速度和幅度将比同业更快、更显著。主要分析结论如下：
股权结构特征加大现金流管理的难度。管理层表示，该信托的股权持有人结构高度集中于散户投资者，占已发行单位总数的约90%，机构投资者仅占约 10%。因此，来自机构投资者的赎回压力将相对有限。然而，以散户投资人为主的股权结构叠加其可每月赎回的机制，在流动性较低的不动产市场环境下，可能对现金流管理构成较大的挑战，尤其在市场情绪较为脆弱的时期。该信托近期执行的 “管制赎回计划”体现了管理层尽可能地维护投资者流动性需求同时保障全体股权持有人之间的公平。虽然该措施或难以避免对部分投资者信心造成一定影响，亦可能需要一段时间来重建信心，管理层表示近期的赎回压力已大幅减缓。
成本压力值得关注，但定价能力维持稳健。 在2025年第二季度，不断上升的成本压力已开始对运营资金（FFO）构成影响，且管理层短期内将专注于去杠杆和增强流动性以满足赎回请求，促使该信托的经常性净利润可能会在未来一至两个季度内持续走软，并对盈利能力构成潜在风险。然而，尽管面临全国平均租金下跌等市场阻力，该信托的入住率仍保持在93%的坚实水平，这得益于同店租金和净营业利润（NOI）的持续增长，凸显了其定价能力和投资组合的优越品质。
资产净值（NAV）走势或将取决于加拿大房地产市场状况。 该信托计划出售部分非核心资产（ 估值超过2亿加元）以提高流动性。然而，由于非核心资产可能潜在市场活跃度较低，存在以低于预期的估值出售的风险，从而导致销售所得减少。此外，由于加拿大地产市场为获取流动性而以折价进行地产交易的数量预计将增加，也可能对市场估值构成下行风险，从而间接影响该信托的资产估值和资产净值。另一方面，我们认为一旦加拿大房地产市场企稳，凭借其高质量的投资组合和区位优势，该信托的资产价值反弹速度和幅度将比同业更快、更显著。
学生公寓板块表现强劲; 多地的“返回办公室”政策将有利于该信托的增长前景。 该信托的学生公寓板块占总投资组合资产的12%，在2025年第二季度显著跑赢了其加拿大公寓板块（占比83%）。尽管近期加拿大移民政策的变化已导致国际学生人数下降，该信托的学生公寓在新租户数量和平均租金的强劲增长推动下，其NOI仍增长了9.6%。与此同时，我们注意到10月以来，多地的公私营机构已开始要求员工完全返回办公室办公，这有可能推升该信托位于市区周遭的公寓需求，进而带来利好的增长前景。
示例投资组合物业
资料来源：Centurion 2025年第三季度演示文稿
基金回报：尽管短期业绩不佳仍将持续，其运营仍然稳健
Centurion Apartment Real Estate Investment Trust (以下简称“该信托”) 今年截至9月底的回报率为2.98%，低于去年同期7.31%的回报率。回报率表现平淡可主要归因于以下三个方面：(1) 市场的降息周期利率环境，(2) 在安省和BC省拥有较高的风险敞口-这两个省份合计占总投资组合的52%, 且由于移民和临时居民需求减弱，整体市场的平均租金正在下降，(3) 库存月数高企：特别是在大多伦多地区和温哥华都会区，整体市场的库存月数持续对更广泛的房地产市场造成压力。
此外，尽管多伦多与温哥华所在的安大略省和BC省是加拿大人口最稠密、经济最具活力的地区之一，但两地均实施严格的租金管制政策，对房东可施加的年度租金涨幅设有上限。在2025 年，安大略省的租金涨幅上限为 2.5%，而BC省为 3.5%。这些政策在保护租户免受过度租金上涨影响的同时，也限制了房东通过租金调整来抵消运营成本上升（如维护与保险费用）所带来的压力。随着通胀压力持续推高成本，Centurion 在上述省份的物业可能面临利润率下降的风险。
但是从长期的角度来看，两省的人口结构趋势仍在推动住房需求。安大略省依然是加拿大国际移民与省际迁徙的主要目的地，而BC省虽然人口基数较小，但凭借较高的生活质量，持续吸引新移民。上述人口趋势表明，尽管短期内受租金管制限制影响，两地的定向租赁住房基础需求预计仍将保持强劲。我们将继续密切关注 Centurion 如何在其所涉市场中平衡机遇与挑战。另外值得投资者注意的是，虽然整体市场的租金仍然承压，该信托的物业却能保持稳健甚至有些微增长，足见其资产价值的韧性，这也足以确保其持续且稳定的配息。
此外，该信托投资组合中有比较多楼龄较新的资产，这使其在经济下行期间更易受到影响，尽管此类资产在市场复苏期间往往受益更多。虽然该信托的资产净值（NAV）在1月份从24.26美元小幅增至24.34美元，但这一涨幅在2月份被完全抵消，资产净值（Class A）回落至24.24美元并一直保持此净值至今。我们提醒一个下行风险，即如果加拿大房地产市场在未来一年内持续低迷，资产净值可能会进一步下降。虽然长期投资者会考虑逢低买入，但短期有流动性需求的投资者应认知到有这一风险的存在。
据该信托管理层透露，今年的年度回报预计为4.0-4.5%，低于其7-12%的目标范围。考虑到市场阻力（ 包括加拿大主要城市的公寓市场供过于求、移民水平暂时下降以及短期经济的不确定性）可能持续存在，我们认为其业绩持续表现不佳的风险将在短期内继续存在。尽管如此，该信托的积极管理，及其所拥有的资产多半是较新的资产或地段优越的资产，使我们对其资产的质量和长期价值较不担忧。一旦与美国的贸易不确定性缓解且移民政策恢复正常，我们预计该信托的业绩将会回升。
业务更新：资金流短期仍面临压力，但资产优质且稳健
截至2025年8月，该信托的总可用流动资金已增至2.327亿加元，高于2023年第四季度至2024年第三季度期间的1.5亿加元以下，并自2024年第四季度采取去杠杆化策略以来，此资金都维持在2亿加元以上。但其流动性覆盖率仍然紧张。具体而言，2025年第一和第二季度，其流动性余额仅为净现金流出（ 赎回加上净分配，每季度平均约为1.3亿加元）的1.8倍。在7月16日至8月15日期间，面对散户赎回激增这一特殊情况，尽管该信托财务状况良好且拥有高质量资产，仍遭遇现金流挑战。该信托可每月赎回的特点进一步加剧了这种脆弱性，这凸显了该信托在短期内需要将重点转移到流动性管理上。
管制赎回计划背景
今年以来充满挑战的市场条件，导致一些竞争对手选择暂时暂停投资者赎回，这导致了 （1）该信托在2025年第二季度的新申购量大幅下滑（从第一季度的1.95亿加元降至1.01亿加元，跌幅近50%），和 (2) 机构和散户投资者对流动性的需求增加，因为与许多同类基金按季度赎回不同，该信托拥有每月赎回的特点。根据Centurion的数据，赎回额从7月份的3,800万加元意外飙升至8月份的1.04亿加元，9月份则在9,000万至1亿加元之间。因此，为确保该信托单位持有人得到公平对待，该信托决定按比例分批管理赎回，这将影响自7月15日以来提交的所有赎回请求。这是该信托在其16年历史上首次推出此类管制赎回计划。值得注意的是，据管理层表示，自管制赎回计划推出以来，八月和九月约有三分之一的赎回申请被撤回。这表明赎回需求的激增主要受市场情绪驱动，而非真实的流动资金需求。被撤回的赎回申请也在一定程度上缓解了信托的现金流压力。
为加强该信托的资本基础，管理层已采取以下措施: （1）将资产管理费率降至90个基点（之前为100个基点），直至管制赎回计划结束并恢复正常赎回程序， （2）启动对非核心资产的审查以及可能的出售，预计可产生超过2亿加元的资金收益，和 (3) 与国际投资者进行接触，特别是来自欧洲和美国并表达对加拿大房地产感兴趣的投资者。
除了上述三种增强资本基础的方法外，该信托还启动了2亿加元的募资计划。从2025年9月2日至不晚于2025年12月1日，所有新申购单位将以资产净值（NAV）2%的无稀释折扣发行，或直到目标配额全部认购完毕，以进一步鼓励投资人逢低买入。此外，资产管理人也承诺，在所有投资人的赎回请求完全结清之前，他们不会赎回任何自己的单位。
Centurion 管制赎回计划
1. 一期管制赎回计划：（已结束）
根据该管制赎回计划，在7月16日及10月15日之间提交赎回申请的投资者,将获得一张为期五年的无担保Centurion信托票据（COT票据），利率为2.57%。利息将按月支付，与每月分红付款在同一天进行。
Centurion宣布首笔按比例赎回付款（总额 2,000 万加元）已于 2025 年 10 月 10 日成功完成，对应 2025 年 8 月15日之前的赎回申请。随后，第二笔按比例赎回付款（对应 2025 年 9 月15日之前的赎回申请）已于 2025 年 10 月 17 日成功完成。
对于非注册账户，赎回将适用资本利得税，且COT票据的利息收入也是应税收入。对于注册账户，潜在的税务影响更为重大——由于COT票据不是注册账户的合格投资，持有它很可能导致其被征收
公允价值的50%税率。由于赎回可能带来潜在且较为重大的税务影响，尤其是对注册账户投资者而言，Centurion 已暂停此类赎回安排。
2. 二期管制赎回计划（自11月6日投票通过后实施）
2025年11月6日,持有人投票审议了《信托第三次修订及重述契约》中的修订提案,其中包含对赎回条款的 更新。该修订案已于当日获通过，主要涉及限制赎回条款更新内容如下：
1. 流动性安排
每月月中赎回通知
赎回结算周期为T+90（原为30天）
2. 按比例赎回
客户提交赎回申请时，可继续持有 Centurion Apartment REIT 单位
已提交赎回请求的客户，在单位正式出售前仍可获得分红
Centurion 将按月评估赎回支付金额比例，按公布比例支付赎回
3. 未完全赎回的处理
持有人可在10个工作日内选择以下方案：
将未赎回余额加入下月按比例赎回池
以 Centurion 信托票据（COT NOTE） 形式收取未赎回金额
COT票据期限：固定5年
利息：按月支付，利率2.57%
本金：到期一次性偿还
我们将持续关注赎回计划的进展，确保该计划按管理层预期运作，并保持良好的流动性管理。
另一方面，该信托将继续在收购与负债方面保持审慎的流动性管理。若单一资产的收购成本超过该信托总账面价值的15%，则该资产不得被收购。该信托的总体负债不得超过其房地产投资组合总公允市场价值的55%，单一房地产资产的负债比例不得超过其价值的75%；若为开发项目，则该上限为其价值的85%。
在 2025 年 10 月 6 日发布的信息通函中，Centurion 还宣布对其 2022 年 1 月 13 日第三次修订及重述信托契约进行全面审查，以使该文件更契合当前市场实践。审查将着重加强信托的运营弹性。整体而言，Centurion 认为其现行 DoT 与同业大体一致，除以下几点修订建议外，无需进行重大调整。信托的《第三次修订及重述信托契约》修订案已于11月6日获得持有人批准，约有25%的基金投资人参与投票，99.719%的投票均赞成所提议的修订。
允许受托人设立新类别单位。 修订后的《信托契约》将赋予受托人更大灵活性，在需要时可设立新的单位类别。若新类别单位附带特殊权利（例如优先分配权或对现有单位的担保权益）， 则须经持有人（Unitholder）批准。
修改赎回条款以提升灵活性。 修订契约前，Centurion 需在每月 15 日进行单位赎回，且投资者需提前 30 日提交赎回申请。修订后，通知期延长至 90 日（与多数基金一致）， 以便管理层有更多时间进行资金规划与流动性管理。此外，受托人亦可在无法全额现金赎回时实施按比例部分现金赎回，以确保赎回机制的平稳运行。
移除单位转让限制。 修订契约前，单位转让前必须先获得受托人批准，限制了流动性并减缓了交易处理。移除该条款后，投资者可在符合证券法规及信托内部政策的前提下自由转让持有单位，从而提升交易便利性与市场流通性，使投资者与分销机构的操作更为高效。
将投资指引从 DoT 中移除。 修订契约前，投资指引条款详尽叙述于 《信托契约》 中，任何修改均需经持有人投票表决。该提案获得通过后，投资指引将从 《信托契约》 中独立出来，由受托人单独批准。此举可提升信托应对市场变化的灵活性，同时在 《信托契约》 中保留“信托宗旨”部分，以确保整体运营仍符合监管要求。
技术性修订。 通过电子方式进行通讯将被允许，以替代传统邮寄，并可通过书面决议方式进行投票。此类实务性改进旨在优化投资者沟通流程，并使 Centurion 的治理体系与当前技术及市场标准保持一致。
运营亮点：定价能力稳健
在2025年第二季度和第一季度，该信托的整体投资组合入住率均稳定在93%左右。同时，第二季度同店租金环比增长1.4%，同比增长5%，从而使其与市场租金的差距从第一季度的8%缩小至第二季度的7%。此一趋势表明，即便面对当前的市场不利因素（尤其是全国平均租金同比下降5%），该信托仍保持了其强大的定价能力和投资组合质量。得益于租金增长和运营效率提升，同店净运营利润率（NOI）也从同期的64.3%提高到64.5%。与此同时，总资产平均空置比率有所上升（2025年第二季度为17.8% ，第一季度为17.5%，2024年为15.9%），这表明该信托正在进行逆周期资本投资活动，与同业表现一致。2025年第二季度的资本支出增至1,360万加元（而第一季度为520万加元，2024年第二季度为1,230万加元），进一步证实了这一点。
该信托同店收入和净运营利润（NOI）同比均增长了5-6%。其中，学生公寓板块表现优于一般公寓板块，NOI同比分别增长96%和53%。学生公寓板块的优异表现得益于新租户的强劲增长，其新租户数量同比增长259%，进而使得每单位平均租金同比上涨115%至949加元。在一般公寓板块，4.2%的租金同比增长主要源于续租，其在加拿大和美国一般公寓的续租率分别为4.3%和2.9%。
该信托似乎放缓了其扩张步伐，第二季度的收入环比持平。这与管理层近期的优先事项相呼应，即在充满挑战的加拿大房地产市场中，专注于去杠杆化和维持现有资产质量，而非积极寻求新的资产收购。该信托的平均资本化率在2025年第二季度保持在4.4%，与市场平均水平及历史趋势保持一致。
另外值得投资人注意的是，10月以来，已有多地的公私营机构开始要求员工完全返回办公室办公，包含多家金融机构，以及安大略省要求其公务员在2026年1月5日开始每周五天都必须在办公室办公，这有可能推升该信托位于市区周遭的公寓需求，进而带来利好的增长前景。
资产净值（NAV）变化的潜在风险
为了满足投资者的赎回请求，该信托已开始出售其非核心资产，以期释放超过2亿加元的资金价值，而这笔资金最初计划用于新的收购。这些资产将按月分批进行市场推广，之后将有三周时间与顶级竞标者进行谈判，30天的尽职调查，以及另外30天的交易完成期。管理层预计，这些资产的销售将在2025年11月至2026年2月期间敲定。一旦明确了销售款项的到账时间，该信托将利用其信贷额度来偿还这些资产的剩余借款。
尽管秋季通常能吸引最多的竞标者，但仍存在风险。由于非核心资产通常位于吸引力较低的地区，该信托最终可能获得的估值低于预期，从而导致销售收益减少。此外，那些寻求在市场低迷期买入的潜在新外部投资者也可能对该信托的资产净值构成下行风险。我们将持续关注资产出售的进展以及该信托投资组合的构成。
另一方面，由于加拿大地产市场为获取流动性而以折价进行地产交易的数量预计将增加，也可能对市场估值构成下行风险。鉴于该信托有大量的资产集中在加拿大，这可能会间接影响其资产估值和资产净值。
财务亮点：持续去杠杆化；关注资产净值（NAV）趋势
2025年第二季度的净利润为1.228亿加元，而第一季度为5,200万加元。这一增长主要由投资性房地产的公允价值调整所驱动，该调整为非现金项目，不影响该信托的营运资金流（FFO）。排除这些公允价值调整后，经常性净利润在2025年第二季度降至1,380万加元（第一季度为1,670万加元，2024年第二季度为1,840万加元），这与营运资金流（FFO）的环比下降6.2%和同比下降2.2%相符。
经常性净利润的下降主要归因于（1）来自权益法核算的投资收入减少，这是由于该信托将战略重点从抵押贷款投资转向长期资产（2025年第二季度，加拿大抵押贷款与股权投资占总投资组合的2.2%，而2024年第二季度为5.4%），（2）更高的佣金费用支出，（3）管理及行政（G&A）费用增加：这源于更高的办公室费用、广告成本和一次性的法律诉讼费用，（4）外汇损失。鉴于该信托近期优先事项是为赎回增强流动性，我们认为这种净利润下降的趋势可能会在未来一至两个季度持续，直到该信托能够再次加快投放资本以推动回报。
我们将密切关注，在管制赎回计划期间，该信托的现金流与财务稳定性。此外，我们近期与管理层的沟通显示，随着市场逐渐消化绝大部分的负面消息，加上该信托稳健的运营及稳定的每月分红，近期的赎回压力已大幅减缓。
该信托的总资产在2025年第二季度环比增长2.3%，而其负债账面价值比率从第一季度的46.4%略微下降至第二季度的46.2%，这与管理层的去杠杆化策略相符。管理层表示，他们的目标是将此比率维持在55%以下。然而，他们近期的重点仍然是保持更多的流动性，以满足投资者的赎回请求。
如本报告前文所述，该信托已启动一项2亿加元的募资计划，旨在增强其流动性，从近期收购中释放价值，并改善运营表现。加之该信托的总利息支出覆盖率从2.45倍提高到2.47倍，以及其一年内到期的合同义务减少了30%，这也向投资者展示出该信托有能力按时履行其到期债务的能力。此外，该信托97%的抵押贷款负债为固定利率贷款，这有助于现金流规划并有效对冲利率波动风险。
截至2025年8月，该信托的总可用流动性为2.327亿加元，远高于2023年第四季度至2024年第三季度期间的不足1.5亿加元，并自2024年第四季度去杠杆化努力以来次流动性资金均维持在2亿加元以上。该信托正在积极探索额外的流动性来源，包括与银行合作伙伴建立或延长新的信贷额度、以折扣价进行募资以及出售非核心资产。我们将继续密切关注该信托未提取信贷额度的总金额，以确保整体流动性风险不会增加。
单位持有人摘要
截至2025年6月30日，该信托报告显示其所有类别总计有1.824亿个已发行单位，较2024年第四季度净增加了340万个（增长2%）。根据管理层透露，该信托的单位持有人仍然高度集中于零售投资人，其中约90%的已发行单位由散户投资者持有，其余10%由机构持有。因此，我们认为来自机构投资者的流动性需求风险有限，因为其敞口相对较小。然而，鉴于散户投资者更容易受到市场情绪波动的影响，该信托的持股结构及其可每月赎回的特点，可能会导致其现金流更加波动，使得在市场下行期间的流动性管理更具挑战性。另一方面，该信托也正在与多个海外的投资机构保持沟通，期待能引进更多看好加拿大房地产长期价值的机构投资人。更多的潜在机构投资人的参与也有助于优化该信托的现金流管理。
Centurion Asset Management Inc. 是该房地产投资该信托基金的资产管理人。其与关联方共持有68,000个Class A单位和2,794,408个Class F单位，占已发行单位总数的1.57%。
短期盈利能力和估值方法的潜在风险
营运资金流（FFO）的下降虽然目前仅限于一个季度，但值得密切关注，我们担心这种趋势在未来几个季度可能会持续。根据该信托的半年报，这一下降是由于多种因素共同作用的结果，包括将抵押贷款投资转为长期资产，以及租赁活动和租金优惠带来的暂时性影响。我们认为，该信托目前专注于其管制赎回计划，以及相应增加的现金部位，可能会在短期内对其盈利能力造成压力。鉴于当前房地产市场的阻力，有必要密切关注这一趋势是否会持续。
另一个关注领域是该信托的公允资产价值。尽管我们对资产质量的担忧较少（因为投资组合主要由位于地段优越且较新的房产组成），我们仍提醒加拿大房地产市场低迷可能带来的潜在溢出效应。加拿大估值的任何下行压力都可能影响该信托按市值计价(Mark-to-market) 的估值方法，进而拖累资产净值
2026年上半年展望
展望2026年上半年，尽管租金可能继续走软，尤其是在该信托的核心市场安大略省和BC省，但考虑到加拿大整体租赁市场的紧张状况，我们预计Centurion将保持相对稳健。根据Urbanation、BILD和Finnegan Marshall共同发布的一份大多伦多地区联合报告，未来10年大多伦多地区的租房需求预计将增长23.2万户。同期，专用出租公寓和共管公寓的总供应量预计将增加11.1万套，从而导致预计将有12.1万套租赁单位的供应缺口。因此，我们对Centurion加拿大公寓资产的长期价值担忧较少，但对其近期的资产净值（NAV）走势和盈利能力保持更为谨慎的态度。我们同时也关注多地的“返回办公室”政策可能带来对该信托的利好增长前景。
主要正面影响因素
资产与现金流基础稳健：信托整体入住率维持在约93%，同店租金与净营业利润（NOI）同比增长5–6%，显示其在租赁市场疲软环境下仍具稳健运营能力。学生公寓板块表现突出，NOI同比增长9.6%，平均租金上涨11.5%，凸显强劲的租赁需求支撑。
租赁需求持续回升：随着“返回办公室”政策陆续实施，市区周边公寓租赁需求显著回暖；加上学生公寓资产占比达12%，在国际学生和本地租赁需求恢复的背景下，信托的租金收入和入住率有望保持增长。
流动性改善与财务韧性增强：通过去杠杆化、出售非核心资产及折价募资计划，信托的可用流动资金增至2.3亿加元；97%的贷款为固定利率结构，有效降低利率风险并巩固现金流稳定性
尽管我们认为一旦加拿大房地产市场开始复苏，该信托将显著受益，但仍有三个潜在的近期风险不容忽视
盈利能力风险：该信托为满足赎回请求而采取的流动性增强措施，将占用其资本资源，这可能推迟资本投放并潜在地拖累盈利能力。我们认为，在恢复正常赎回之前，该信托的回报可能将保持低迷。只有当该信托能够有效地将资本重新投放到高质量的资产收购中，并策略性地增加杠杆以提高盈利能力时，其回报才能恢复到目标区间。
市场和估值风险：管理层表示，在当前宏观经济环境下，他们看到了市场的停滞和决策速度的放缓。由于部分市场供过于求和人口增长放缓等因素导致加拿大房价下跌，该信托的资产估值也存在间接下行风险，这将反过来拖累资产净值（NAV）。虽然这将是一种非现金的未实现公允价值调整，但它仍可能影响投资者的情绪。我们将继续密切关注更广泛的市场风险是否会溢出并转化为对该信托资产净值（NAV）的下行压力。
政策风险：学生公寓占该信托投资组合的11.7%，由于每年学生的更替，新租户的比例较高。随着联邦政府作为其2025-2027年移民水平计划的一部分，对国际学生实施了上限，该信托的入住率和市场租金存在下降的风险，这将进而限制未来的租金增长。
附录
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无业绩保证：本报告包含前瞻性陈述和假设。这些陈述并非未来业绩的保证，并受风险和不确定性的影响。过往业绩并非未来结果的指引。任何投资的价值都可能波动，投资者可能会损失部分或全部本金。
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风险披露
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损失风险： 一项对豁免证券的投资是有风险的，因为客户可能会损失其部分或全部投资金额。与发行方证券相关的投资风险将在提供给客户的发行方发行文件（例如，发行备忘录）中列明，并由其各自的Enoch交易代表进行解释。在决定投资该证券之前，请与您的Enoch代表仔细讨论这些投资风险，并确保您已透彻理解。
信息获取有限风险： 豁免证券的发行方并非报告发行人，因此无需公布财务信息或向公众通报其业务变更，投资者可能因此无法获得关于该发行方的持续性信息。Enoch Wealth要求所有发行方向我们提供有关其业务和事务的持续性信息，但此类信息可能不完整或未能及时提供。
估值风险： 估值可能基于一些可能无法实现的假设和预测，过程可能复杂且主观。可能没有现成的市场价格来确定该投资的公允价值。
监管较少风险： 加拿大证券监管机构不会评估或认可该证券的优点或发行备忘录中的披露内容。
流动性不足风险： 存在您无法转售您的证券的风险。豁免证券不能被转售，除非：(a) 该证券可以在可用的招股说明书豁免条款下被转售；(b) 发行方成为报告发行人且锁定期满；或 (c) 该证券由发行方根据其组建文件中规定的任何赎回权进行赎回。
赎回风险： 尽管发行方的证券可能具有赎回权，但该发行方的现金流可能有限，不足以在长期内赎回这些证券。
集中风险： 投资者可能会将其投资组合的很大一部分投资于单一公司或项目。如果该投资表现不佳，这会增加造成重大损失的风险。 投资者应知晓，这些及其他风险可能导致投资结果与本出版物中设定的目标产生显著差异。我们无法保证任何投资策略或市场洞察会成功，所有投资都带有内在风险，包括损失本金的可能性。
