加拿大地产周期复盘与价值挖掘
2026年9月
作者:
GEORGE HSU - 以诺财富 产品经理 及多伦多分公司经理
PEIXIAN QUEK - 以诺财富 投资分析师
加拿大地产周期复盘与价值挖掘
回顾过去45年，加拿大全国名义房价（Nominal Price）有34年上涨、11年下跌，平均年化回报约5%。即使剔除通胀影响，以实际购买力衡量，实际房价（Real Price）仍有31年上涨、14年下跌。长期来看，房地产持续创造正回报，这也是房地产一直以来被华人投资者视为核心资产配置的重要原因之一。
然而，自2022年以来，高利率环境、移民政策收紧以及经济前景的不确定性，使不少投资者开始重新审视房地产投资，部分资金选择暂时观望。但房地产并非单一资产类别。直接持有住宅、投资公开市场REIT/ETF，或配置私募地产基金，虽然底层资产都与实体房地产相关，但在融资结构、交易成本、税务、运营管理、资产组合及估值机制等方面存在显著差异。因此，即使处于同一地产周期，不同投资路径也可能呈现截然不同的风险收益特征。
本报告共分为五个部分，将为投资人系统复盘加拿大地产历史周期，并进一步寻找当前环境下潜在的价值洼地与投资机会。
第一部分，我们将复盘以诺财富过去上架的地产REIT产品，检视其在不同周期中的风险收益表现，并与其他主要地产投资路径做对比。
第二部分，我们将进一步讨论：对于普通投资者而言，为什么识别市场的结构性要素往往比预测周期更重要，以及机构投资者如何在当前周期中进行布局。
第三部分，我们将回顾加拿大过去近半个世纪的地产周期，分析其主要驱动因素及长期存在的结构性问题，并从历史中寻找启示。
第四部分，我们将更新当前加拿大私募地产基金面临的流动性压力，并比较Avenue Living与Centurion的应对方式，以及这些措施与历史案例之间的异同。
第五部分，我们将结合当前宏观环境，讨论资产配置策略及未来潜在的投资机会。
